Классификация ипотечных кредитов

(см.: Ипотека). Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам. 1. По объекту недвижимости: земельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства*(78). 2. По целям кредитования: - приобретение готового жилья в многоквартирном доме*(79) либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; - приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; - приобретение земельного участка под застройку. 3. По виду кредитора: банковские и небанковские кредиты. 4. По виду заемщиков: - как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья; - по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться: - сотрудникам банков; - сотрудникам фирм - клиентов банка; - клиентам риэлтерских фирм; - лицам, проживающим в данном регионе; - всем желающим. 5. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов. 6. По способу амортизации долга: - постоянный ипотечный кредит; - кредит с переменными выплатами; - кредит с единовременным погашением согласно особым условиям. 7. По виду процентной ставки: - кредит с фиксированной процентной ставкой; - кредит с переменной процентной ставкой. 8. По возможности досрочного погашения: - с правом досрочного погашения; - без права досрочного погашения; - с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа. 9. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100 процентов стоимости заложенного имущества. Кроме того, ипотечные кредиты могут быть: - обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами); - субсидируемые и выдаваемые на общих условиях. Практика получения ипотечных кредитов за рубежом весьма разнообразна. Так, в Германии, например, для получения ипотечных кредитов заемщику необходимо лишь предоставить в банк копии документов, подтверждающих право собственника на имущество, которое выступает обеспечением кредита. Размер кредита зависит от стоимости объекта его обеспечения, т.е. от стоимости имущества залогодателя. Такие кредиты предоставляются ипотечными банками и обычными сберегательными кассами на длительный срок, достигающий 30 лет. Через каждые 5 лет процентная ставка по ним пересматривается. Кроме того, в Германии выдаются "обычные кредиты", которые банки распространяют вместе с "ипотечными кредитами" или в дополнение к ним. С точки зрения процентной ставки эти кредиты приближаются к ипотечным, а практически отличаются от них только наличием гарантии. В Германии выдаются льготные кредиты для семей с ограниченными доходами: льготные кредиты первой необходимости, которые выдаются лицам с низкими доходами, являются беспроцентными и сопровождаются выплатой субсидий (около 40 тысяч жилищ); льготные кредиты второй необходимости, которые предоставляются лицам со средними доходами. Во Франции льготные кредиты называются "льготные кредиты на вступление в право собственности" и используются для финансирования вступления в право собственности семей со скромными доходами. При этом соблюдаются нормы расценок, жилищных условий и максимальных платежных возможностей будущих жильцов. Такие кредиты выдаются под твердую или плавающую процентную ставку сроком на 20 лет. Во Франции имеют место "связанные кредиты". Они могут выдаваться всеми учреждениями, берущими на себя обязательства соблюдать некоторые нормы, но без условия учета денежных возможностей (доходов). Кредиты могут выдаваться, как на покупку новых квартир, так и на покупку старых, если заемщик производит там работы на сумму, равную 25 процентам стоимости, а так же на проведение капитального ремонта. Льготные кредиты в Италии распространяются Институтами земельного кредита и выдаются сроком не более чем на 25 лет. Их размер доходит до 100 процентов расходов, связанных с приобретением жилья. Процентные ставки по таким кредитам снижаются в зависимости от средств, которыми располагает заемщик. В Италии широкое распространение получили "земельные авансы", их также выдают Институты земельного кредита под ипотечную гарантию. Срок погашения такого кредита не менее 18 месяцев (в среднем - от 2 до 4 лет). Следующая разновидность ипотечных кредитов, применяемых в Италии, - это "долгосрочные ипотечные кредиты", которые выдаются также Институтами земельного кредита и другими кредитными учреждениями. Институты земельного кредита выдают такие кредиты на срок от 10 до 25 лет под твердую, либо чаще пересматриваемую раз в 5 лет процентную ставку. Они могут покрывать 50 процентов цены покупки или 75 процентов цены строительства. Прочими кредитными учреждениями такие кредиты выдаются на срок от 5 до 15 лет под рыночную процентную ставку с выплатами в счет погашения долга каждые 6 месяцев. В Испании большое распространение получили "квалифицированные жилищные кредиты". Они выдаются органами государственного (официального) кредита и частными учреждениями на более выгодных условиях по сравнению с рыночными, как в отношении процентных ставок, так и в отношении доли наличных и срока погашения кредита. Для того, чтобы стимулировать выдачу этих кредитов различными кредитными учреждениями, финансовые органы, прежде всего, освобождают их от необходимости иметь обязательные резервы для этих целей. В Великобритании кредит на приобретение заемщиком банка своего первого дома оформляется следующим образом. Покупателю дома выдается брошюра банка "Информация для покупателей дома". В ней подробно описывается, как правильно выбрать страховку и кредит, каков порядок приобретения дома, приводится форма заявления на выдачу кредита. Кредиты выдаются лицам, достигшим 18-летнего возраста в размере до 95 процентов ипотеки. Размер кредита определяется путем умножения годового дохода заемщика на 3. В случае если кредит получают одновременно 2 заемщика, размер ссуды определяют следующим образом: 2,25 х общий доход заемщиков, или 3 х размер наибольшего дохода одного из заемщиков 1,13 х доход второго заемщика. Если заемщик банка решил приобрести новый дом взамен старого, банк выдает жилищный кредит в размере до 80 процентов стоимости или покупной цены дома (выбирается наименьшая величина). В случае если заемщик банка решает остаться в прежнем доме, банк возмещает ему до 80 процентов ипотеки. Основными условиями реализации классических моделей ипотечного кредитования является стабильность экономики, надежность и эффективность финансово-кредитной системы, наличие развитого рынка ценных бумаг, высокая платежеспособность населения, и самое главное, - активное участие государства как гаранта устойчивости всей системы отношений при ипотечных операциях.