Купля-продажа недвижимости

В соответствии с пунктом 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав (п. 3 ст. 2, п. 7 ст. 16 Закона Российской Федерации от 21июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Согласно статье 251 ГК РФ договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемой на основании договора продажи доли, также подлежат государственной регистрации. В соответствии с пунктом 4 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи на государственную регистрацию договора продажи в соответствии со ст. 16 и 17 Закона о государственной регистрации предоставляются в орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимого имущества, следующие документы: - заявление о государственной регистрации договора продажи (п. 1 ст. 16 Закона); - подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию договора продажи (п. 1 ст. 13, п. 4 ст. 16, п. 5 ст. 18 Закона), который с отметкой "погашено" после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов); - подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, свидетельства о регистрации юридического лица (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии указанных документов, то возможно представление справки об отсутствии зарегистрированных изменений и дополнений учредительных документов, удостоверенной соответствующим органом по регистрации юридических лиц), документа о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика (п. 4 ст. 16, п. 5 ст. 18 Закона, п. 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года N 219); - подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации; - подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение; - удостоверенные органами (организациями), осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа, подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, а также копии названных документов (п. 1 ст. 17, п. 4 и 5 ст. 18 Закона, п. 23 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года N 219); - подлинники договора продажи (как минимум в количестве, равном числу сторон договора) и копия договора продажи либо по усмотрению заявителя еще один подлинный экземпляр договора продажи (для приобщения к делу правоустанавливающих документов); - подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Физическое лицо (в том числе представитель юридического лица) предъявляет документ, удостоверяющий личность (п. 4 ст. 16 Закона о государственной регистрации). При этом копия документа, удостоверяющего личность, не представляется. При государственной регистрации договора продажи доли в праве общей совместной собственности на жилое помещение необходимо также представление документов, предусмотренных п. 1 ст. 24 Закона о государственной регистрации. Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется в единственном подлинном экземпляре, который после государственной регистрации договора продажи помещается в дело правоустанавливающих документов. Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется продавцом (правообладателем) и (или) покупателем (п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации), лицом, действующим на основании оформленной надлежащим образом доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем жилого помещения (п. 1 ст. 16 Закона). Заявление может быть представлено также лицом (лицами), действующим от имени правообладателя (продавца) или покупателя в случаях, предусмотренных федеральным законом, в том числе: родителями (усыновителями, опекунами) от имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет (ст. 28 ГК РФ); опекунами от имени граждан, признанных судом недееспособными (ст. 29 ГК РФ). Заявления о государственной регистрации договора продажи, совершенного в простой письменной форме, представляют и продавец и покупатель (их представители). Заявление о государственной регистрации договора продажи, совершенного в нотариальной форме, в соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации, может быть представлено или продавцом, или покупателем (их представителями), что не исключает права второй стороны также представить заявление о государственной регистрации договора. В случаях, когда одной из сторон договора продажи выступают несколько лиц - участников общей долевой собственности (лиц, приобретающих жилое помещение в общую долевую собственность), заявления о государственной регистрации подают все участвующие в сделке на стороне продавца (или покупателя) лица. В указанных случаях названные лица (то есть лица, действующие на стороне покупателя или продавца) могут представить отдельные заявления или составить и подписать одно заявление о государственной регистрации договора продажи. При этом независимо от того, представили ли заявления о государственной регистрации обе стороны договора продажи или только одна сторона договора продажи, участвуют ли в договоре продажи на стороне продавца или покупателя несколько лиц, учреждением юстиции по регистрации прав совершается одно регистрационное действие - государственная регистрация договора продажи, в связи с чем плата за государственную регистрацию договора продажи взимается однократно. В заявлении указывается следующее: данные о продавце (покупателе), указанные в п. 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года N 219; цель обращения заявителя (то есть проведение государственной регистрации договора продажи); наименование и реквизиты договора продажи; данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю); подпись заявителя и дата подписания заявления. Если заявителем является не правообладатель (или покупатель), а лицо, действующее от его имени, то заявление составляется от имени указанного лица (заявителя). Названным лицом в заявлении дополнительно указываются основания, по которым оно действует от имени продавца (или покупателя), а также данные о себе, о продавце (или покупателе), определенные п. 18 Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18 февраля 1998 года N 219. В случае если нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации установлены различные размеры платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в зависимости от сроков ее проведения, в заявлении указывается срок проведения государственной регистрации договора продажи (ст. 11 Закона о государственной регистрации, п. 3 постановления Правительства РФ от 26 февраля 1998 года N 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах". Согласно пункту 6 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (утверждена приказом Минюста России от 6 августа 2001 года N 233) представление на государственную регистрацию договора продажи подлинного экземпляра правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца, а также его копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) требуется в случае, если право на данное жилое помещение возникло у продавца до момента введения в действие Закона о государственной регистрации и запись о нем отсутствует в Едином государственном реестре прав. При этом учреждение юстиции по регистрации прав в порядке, установленном п. 3 ст. 8 Закона о государственной регистрации, запрашивает у органа, который до введения в действие данного Закона осуществлял регистрацию прав на жилые помещения, информацию о наличии (или отсутствии) ограничений (обременении) права продавца, если само учреждение юстиции по регистрации прав такой информацией не располагает. Указанная информация (то есть документ, составленный и удостоверенный соответствующим органом) может быть представлена и заявителем. В соответствии со статьями 420, 549 ГК РФ в договоре продажи указываются стороны договора, а также определяются следующие условия: предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (ст. 432 и 554 ГК РФ); цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора (допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ), указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ), а при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ); перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, если иное не установлено федеральным законом, с указанием их прав на пользование жилым помещением (ст. 292 и 558 ГК РФ). Если договор продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя. Если от имени правообладателя действует доверительный управляющий (ст. 38, 41, 1012 ГК РФ), то названный управляющий заключает договор от своего имени. При этом в договоре продажи указывается, что доверительный управляющий действует в качестве такого управляющего. Согласно п. 3 ст. 1012 ГК РФ данное условие считается соблюденным, если в договоре продажи после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У.". Если право продавца ограничено (обременено), это отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений (обременении) имеется основание для отказа в государственной регистрации договора продажи, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации). Согласно пункту 8 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (утверждена приказом Минюста России от 6 августа 2001 года N 233) в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации (п. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации), на государственную регистрацию договора продажи представляются и иные документы (подлинники и копии), в том числе: - оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение договора, если одной из сторон договора является лицо, действующее на основании доверенности, выданной правообладателем или покупателем, и (или) на представление интересов стороны договора продажи при проведении государственной регистрации; - разрешение органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц или в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника; - письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем) или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет; - письменное согласие попечителя, если продавцом (правообладателем) или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности; - письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано продавцу в обеспечение пожизненного содержания; - нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов (ст. 35 СК РФ); - нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов; - подлинник и копия договора о доверительном управлении имуществом (жилым помещением), если жилым помещением распоряжается доверительный управляющий и в Едином государственном реестре прав отсутствует запись о наличии указанного обременения прав правообладателя, или только подлинник названного договора, когда в Едином государственном реестре прав имеется запись о наличии указанного обременения прав правообладателя; - подлинник и копия договора поручения, если жилым помещением распоряжается поверенный; - иные документы, предусмотренные законодательством России и необходимые для проведения правовой экспертизы и проверки законности договора продажи. Согласно пункту 10 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (утверждена приказом Минюста России от 6 августа 2001 года N 233) для проведения государственной регистрации перехода права заявителями наряду с документами, указанными в п. 4 данной Инструкции, дополнительно предоставляются: - заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю в случае, если договор совершен в простой письменной форме; - заявление покупателя или продавца, если договор продажи совершен в нотариальной форме, о государственной регистрации перехода права от продавца к покупателю и права покупателя; - подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию перехода права, который с отметкой "погашено" после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов); - подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием; - иные документы, представление которых предусмотрено законодательством Российской Федерации.