Способы управления многоквартирным домом

Согласно ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Управление жилищным фондом согласно п. 1.8 постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" включает в себя: организацию эксплуатации; взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками; все виды работы с нанимателями и арендаторами. Согласно пункту 1.3. названного постановления граждане, неправительственные, общественные организации и иные добровольные объединения нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений в домах всех форм собственности имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного ч. 4 ст. 161 ЖК РФ открытого конкурса, в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ. Так называемые управляющие организации приобрели свой статус в начале 90-х годов, когда в Российской Федерации началась реформа структуры управления жилищным фондом. Так, в городе Москве в каждом районе были созданы государственные унитарные предприятия - Дирекции единого заказчика (ДЕЗ), которым были переданы функции по управлению жилищным и нежилым фондом. Ремонтно-эксплуатационные управления, управления дорожного хозяйства и благоустройства, ранее являвшиеся подразделениями производственных ремонтно-эксплуатационных объединений районов, были преобразованы в самостоятельные унитарные государственные предприятия. В 2000 году практически завершилась работа по демонополизации жилищно-коммунального хозяйства. Разделение функций по управлению жилищным фондом и его эксплуатации создало возможность развития конкуренции в сфере содержания и ремонта жилья, а также в сфере управления жилищным фондом. Создан рынок подрядных организаций по эксплуатации и ремонту жилищного фонда*(189). Указом Президента РФ от 29 марта 1996 года N 432 "О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов" был предусмотрен поэтапный переход на конкурсный принцип отбора организаций-подрядчиков любой организационно-правовой формы для выполнения работ по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов. Приказом Госстроя России от 26 июня 1998 года N 17-125/1 "Об утверждении нормативно-методических материалов по реализации Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства" утверждено Примерное положение о конкурсном отборе претендентов на организацию (управление) процессов предоставления коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда, в соответствии с которым решение о проведении конкурса принимается собственником жилищного фонда (администрацией города (района) или организацией, уполномоченной собственником (в хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находится жилищный фонд, выставляемый на конкурсное управление)*(190). Орган местного самоуправления не позднее чем через 1 год после заключения договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.